Se stai valutando di mettere a reddito la tua casa con gli affitti brevi, questa sezione è pensata per darti risposte chiare e aggiornate alle domande più comuni.

Troverai informazioni pratiche su normativa, gestione, aspetti fiscali e requisiti operativi per iniziare in modo consapevole e sicuro.

Che tu sia un proprietario alle prime armi o un host già esperto, qui puoi approfondire tutti i punti chiave per gestire al meglio la tua attività.

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Gli affitti brevi sono locazioni di durata non superiore a 30 giorni, destinate principalmente a fini turistici o di breve soggiorno. Questa formula permette ai proprietari di mettere a reddito la propria casa in modo flessibile, senza vincoli a lungo termine.

In Italia esistono due principali modalità per affittare un immobile a breve termine:

• Locazioni turistiche.

• Case vacanza.

La casa vacanza è una struttura ricettiva extra-alberghiera. Può essere gestita sia in forma imprenditoriale sia in forma non imprenditoriale, ma richiede comunque specifici adempimenti:

• Presentare la SCIA tramite il SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del Comune.

• Trasmettere i dati degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza (Portale Alloggiati).

• Comunicare i flussi turistici ai fini ISTAT.

• Esporre i moduli di dichiarazione dei prezzi rilasciati dal Comune.

Chi gestisce la casa vacanza in forma imprenditoriale deve anche adempiere a tutti gli obblighi fiscali e contabili previsti per le imprese. Le case vacanza offrono spesso servizi accessori (pulizie, biancheria) e sono soggette a regolamentazioni regionali specifiche.

La locazione turistica, o locazione breve, è un contratto che consente di affittare un immobile a uso abitativo per un massimo di 30 giorni consecutivi per ospite. È disciplinata dall’art. 4 del D.L. 50/2017 (convertito in L. 96/2017).

Caratteristiche principali:

• Durata massima: 30 giorni per lo stesso ospite.

• Locatore: persona fisica che agisce fuori da un’attività d’impresa, fino a un massimo di quattro immobili.

• Servizi accessori ammessi: pulizia finale e fornitura di biancheria. Ulteriori servizi (colazione, guide, transfer) comportano la classificazione come attività ricettiva.

Adempimenti obbligatori:

• Stipulare un contratto scritto (anche non registrato se inferiore a 30 giorni).

• Comunicare i dati degli ospiti entro 24 ore al Portale Alloggiati della Questura (art. 109 TULPS).

• Rispettare eventuali normative locali (ad esempio, obbligo di CIN o codice regionale).

• Comunicare i flussi turistici per finalità statistiche.

• Esporre il Codice Identificativo Nazionale (CIN), obbligatorio dal 2024, sia fisicamente sia online.

• Dotare la casa di dispositivi di sicurezza come estintore e rilevatore di gas.

Le case più richieste sono quelle curate, arredate con gusto e dotate di comfort moderni. Una casa trascurata riceve recensioni negative, riducendo la visibilità online e le prenotazioni future. Investire sulla qualità è fondamentale per essere competitivi.

• Flessibilità: decidi quando utilizzare la casa per te stesso.

• Assenza di rischi di insolvenza: i pagamenti avvengono prima o al check-in.

• Potenziale maggiore redditività, soprattutto nelle zone turistiche ad alta domanda.

La redditività varia in base a località, stagionalità, qualità dell’immobile e gestione delle tariffe. I principali vantaggi restano la flessibilità e la sicurezza dei pagamenti, che spesso li rendono più attraenti rispetto alle locazioni tradizionali.

• Presentare la SCIA (se casa vacanza).

• Ottenere e comunicare il CIN o eventuali codici regionali.

• Registrare gli ospiti al Portale Alloggiati della Questura.

• Comunicare i dati ISTAT relativi ai flussi turistici.

• Riscuotere e versare la tassa di soggiorno, ove prevista.

Le OTA (Online Travel Agencies) come Airbnb, Booking.com, Vrbo ed Expedia permettono di raggiungere milioni di viaggiatori in tutto il mondo, garantendo ampia visibilità e un sistema di prenotazione sicuro.

Le OTA trattengono una commissione che varia in genere tra il 10% e il 20% a seconda della piattaforma.

• Utenze (acqua, luce, gas).

• Wi-Fi.

• Spese condominiali (se presenti).

• Pulizie professionali dopo ogni soggiorno.

• Manutenzione ordinaria e straordinaria.

• Assicurazioni specifiche (danni e responsabilità verso terzi).

Una gestione attenta di questi costi è fondamentale per mantenere la redditività.

I redditi da affitti brevi possono essere tassati con la cedolare secca, che offre un’aliquota agevolata:

• Primo immobile: 21%.

• Dal secondo al quarto: sul primo resta il 21%, sugli altri si applica il 26%.

• Con più di quattro immobili: si presume attività imprenditoriale, non si può più usare la cedolare secca e occorre aprire partita IVA con tassazione ordinaria.

Va inoltre riscossa e versata la tassa di soggiorno (dove prevista) e dichiarato il reddito annuale anche se si sceglie la cedolare secca.

Per legge, servono alcune dotazioni di sicurezza (ad esempio estintori, rilevatori di gas). Per essere competitivi, è consigliato offrire:

• Aria condizionata.

• Riscaldamento efficiente.

• Lavatrice.

• Cucina completa e attrezzata.

• Letti comodi e biancheria di qualità.

• Wi-Fi veloce.

• Parcheggio.

• TV e altri comfort.

Dotazioni curate migliorano l’esperienza e aumentano le recensioni positive.

Sì, oggi è possibile fare il check-in a distanza, ma con regole precise. Dal 2025, grazie alla sentenza del TAR Lazio, è di nuovo consentito il self check-in (keybox, serrature smart), purché venga verificata l’identità dell’ospite.

In particolare, è obbligatorio:

• Controllare e registrare il documento d’identità.

• Verificare la corrispondenza tra volto e documento (ad esempio con selfie o videochiamata).

• Comunicare i dati al Portale Alloggiati entro 24 ore dall’arrivo.

L’uso di tecnologie avanzate (OCR, biometria, video ID) consente di gestire tutto in digitale, garantendo sicurezza e offrendo maggiore flessibilità agli ospiti.